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本報(bào)記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在2022年報(bào)的致股東書一節(jié)中這樣寫道：開發(fā)商，這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯(cuò)的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過不菲的毛利。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年56家上市物企毛利潤(rùn)均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤(rùn)均值2.7億元，同比下滑42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為36.3億元、14.2億元、4.9億元、1.4億元和14.3億元、-4.3億元、1.8億元、0.5億元?？梢姡禺a(chǎn)行業(yè)的冷意切實(shí)傳遞到了物業(yè)管理行業(yè)上。

【資料圖】

5月30日，2023中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在香港舉辦，克而瑞在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究成果，克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟發(fā)布《2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《研究報(bào)告》），對(duì)物業(yè)管理上市公司發(fā)展?fàn)顩r做了全面解讀。

物企獨(dú)立性被迫增強(qiáng)

城門失火，殃及池魚。《研究報(bào)告》指出，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)以及物業(yè)管理行業(yè)都在寒冬中艱難前行。從資本市場(chǎng)來看，地產(chǎn)板塊指數(shù)與物業(yè)板塊指數(shù)走勢(shì)基本保持一致，且整體表現(xiàn)均弱于大盤。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2022年10月31日，較2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌54.6%。

2022年房企遇冷給關(guān)聯(lián)物企帶來較大影響，比如前介業(yè)務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)以及車位代銷等傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的延期支付，以及開發(fā)商交付未售空置房也造成物業(yè)費(fèi)拖欠，結(jié)合疫情等整體拉高了物企的應(yīng)收賬款總額。

《研究報(bào)告》指出，56家上市物企應(yīng)收賬款總額2020年、2021年、2022年分別達(dá)341.0億元、634.4億元、886.9億元；應(yīng)收賬款總額連續(xù)三年高速增長(zhǎng)，三年分別同比增長(zhǎng)34.9%、86.0%、39.8%。 2022年56家上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)陡峭上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為85.9天，2022年均值為112.2天，同比增長(zhǎng)30.6%。

圖源：《2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告》

此外，2022年，房地產(chǎn)投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續(xù)，但熱度逐輪走低，除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外，底價(jià)成交、城投托底成為常態(tài)，房企投資意愿降至5年來最低點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比低至0.18，銷售50強(qiáng)房企月均投資力度同比下降69%，且近四成企業(yè)全年投資處于暫停的狀態(tài)。在此影響下，2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，操盤面積約4.1億平米，較2021年近乎腰斬；新增土儲(chǔ)約1.4億平米，同比下降近八成。

2022年房企操盤面積腰斬，意味著近期承接來自地產(chǎn)開發(fā)板塊的管理面積可能打五折，而新增土地面積的斷崖式下滑則預(yù)示著未來數(shù)年新增交付的住宅面積將持續(xù)下降，物業(yè)公司從地產(chǎn)母公司獲取的在管面積也將持續(xù)減少。

《研究報(bào)告》透露，從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的32家上市物企來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至39.8%。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，朱保全還在萬(wàn)物云的年報(bào)中提及，時(shí)代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時(shí)代的洗禮。如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會(huì)躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里，鐵一樣的事實(shí)擺在面前，只有做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶口碑，才能在“長(zhǎng)坡薄雪”的賽道持久滾厚。

不過，物企想要擺脫對(duì)地產(chǎn)的依賴，走上獨(dú)立發(fā)展之路，并不是“百利而無(wú)一害”。

6月1日，克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，物企出現(xiàn)獨(dú)立性的議題最開始是源于企業(yè)走向資本市場(chǎng)過程中，投資者從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的角度并不希望企業(yè)的客戶集中度過高，這一階段降低業(yè)務(wù)集中度更多是口號(hào)；后面是因?yàn)檫^去幾年地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)已經(jīng)給物企帶來了多元收入和規(guī)模增量的雙重不確定性，物企必須樹立獨(dú)立發(fā)展的大旗才能對(duì)外展示自身發(fā)展的可持續(xù)性，這是不得已為之。

拓展存量項(xiàng)目成為未來規(guī)模增長(zhǎng)重要驅(qū)動(dòng)力

從依附到獨(dú)立，是物業(yè)管理行業(yè)的必經(jīng)之路。2022年底，受到國(guó)家政策提振等影響，房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，行業(yè)已經(jīng)開啟階段性修復(fù)行情，重新站在新一輪周期的起點(diǎn)?！堆芯繄?bào)告》指出，從板塊指數(shù)走勢(shì)來看，物業(yè)管理行業(yè)階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊。截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%。

從每股收益角度來看，物業(yè)板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊。2022年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)較地產(chǎn)開發(fā)板塊分別高0.19元和0.60元。

此外，《研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的51家上市物企的總在管面積由2020年的35.1億平米增長(zhǎng)至2022年的64.3億平米，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為35.3%；從增速走勢(shì)來看，年內(nèi)同比增長(zhǎng)19.2%，較去年同期下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。而新增面積第三方占比達(dá)64.2%

對(duì)此，克而瑞就未來的市場(chǎng)拓展來看，物業(yè)的新增面積來自關(guān)聯(lián)方的可能只占30%，其他拓展的要達(dá)到70%，存量項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展成為未來規(guī)模增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

值得注意的是，克而瑞還指出，除了住宅物業(yè)之外，社區(qū)增值服務(wù)、非住物業(yè)中的商管服務(wù)和城市服務(wù)已經(jīng)承擔(dān)了該有的第二增長(zhǎng)曲線的職能。

以商管服務(wù)為例?！堆芯繄?bào)告》指出，近年來，在利潤(rùn)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)指引下，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加碼高收益的商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道。就單獨(dú)披露商管服務(wù)營(yíng)收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服務(wù)營(yíng)收92.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%，其中碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)增速最快，分別為96.5%、18.2%和10.5%。

此外，商管服務(wù)毛利率整體維持在較高水平。2022年，整體商管物業(yè)的毛利率為47.5%，其中建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率最高，分別為77.3%、68.9%和50.7%。

當(dāng)然，物企想要獨(dú)立發(fā)展，并不意味著所行皆坦途。湯曉晨表示，物企想要獨(dú)立發(fā)展，會(huì)遇到兩方面的問題。一方面是戰(zhàn)略定位的問題，從服務(wù)的角度，大部分企業(yè)目前同質(zhì)化還是比較嚴(yán)重，走市場(chǎng)化的道路如何選擇賽道、如何切入考驗(yàn)企業(yè)管理層的戰(zhàn)略眼光，如果思考不清楚，很容易同其他企業(yè)邁向低維度競(jìng)爭(zhēng)。

“另一方面是企業(yè)能力的問題，包括市場(chǎng)拓展能力、項(xiàng)目管理能力等，項(xiàng)目不僅要拓得來，還要管的住。在此過程中企業(yè)還需要面臨內(nèi)部的各種人才組織、機(jī)制革新等問題?！睖珪猿空f。

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